Inversión inmobiliaria
Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
Resumen: la rentabilidad real de una inversión inmobiliaria no es el precio de venta menos el precio de compra. Hay que restar todos los costes —impuestos de compra, reforma, tenencia, impuestos de venta y comisiones— del beneficio bruto, y dividir ese beneficio neto entre todo lo invertido. Con cifras representativas, una operación de compra, reforma y venta con buen margen suele moverse entre el 15% y el 20% de rentabilidad neta.
Comprar barato y vender caro no es la métrica que importa. Lo que importa es cuánto queda después de pagar impuestos, reforma y gastos de gestión — y ese número casi nunca coincide con la primera cuenta que se hace a ojo.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es la más fácil de calcular y la que más engaña:
Rentabilidad bruta = (Precio de venta − Precio de compra) / Precio de compra × 100No incluye impuestos, reforma, ni gastos de compraventa. Sirve como primer filtro rápido, pero no para decidir si una operación merece la pena.
La rentabilidad neta resta todos los costes reales:
Rentabilidad neta = (Beneficio neto) / (Inversión total) × 100Donde el beneficio neto es el precio de venta menos absolutamente todos los costes, y la inversión total incluye el precio de compra más todo lo que has puesto para llegar a la venta.
Qué costes hay que incluir
En la compra
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en vivienda de segunda mano, o IVA + AJD si es obra nueva. El tipo varía por comunidad autónoma.
- Notaría y registro de la propiedad.
- Gestoría, si la usas para tramitar la compra.
Durante la tenencia
- IBI (el recibo del año o la parte proporcional del tiempo que mantienes el inmueble).
- Cuotas de comunidad.
- Seguro del inmueble.
- Suministros, si los mantienes de alta durante la reforma.
En la reforma
- Materiales y mano de obra, con presupuesto cerrado siempre que sea posible.
- Un margen de imprevistos: en reformas de vivienda antigua, entre el 10% y el 15% adicional sobre el presupuesto es razonable.
- Honorarios técnicos si se necesita proyecto o dirección de obra.
En la venta
- Plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento de valor del suelo según el ayuntamiento.
- La ganancia patrimonial en el IRPF si compras como particular, o en el Impuesto de Sociedades si compras con una empresa.
- Comisión de la agencia inmobiliaria, si vendes a través de una.
Estos porcentajes cambian según la comunidad autónoma, el ayuntamiento y el momento, así que no son cifras fijas — lo importante es no olvidar ninguna de estas partidas al calcular, sea cual sea el tipo exacto que te corresponda.
Ejemplo numérico completo
Cifras representativas, no una operación real. El objetivo es mostrar el método, no dar un tipo impositivo válido para tu caso.
Compra: piso de 120.000 €
- ITP (8%): 9.600 €
- Notaría + registro + gestoría: 1.800 €
- Subtotal compra: 131.400 €
Reforma: 25.000 € presupuestados + 3.000 € de imprevistos = 28.000 €
Tenencia durante 6 meses: IBI + comunidad + seguro ≈ 900 €
Inversión total: 131.400 € + 28.000 € + 900 € = 160.300 €
Venta: 195.000 €
- Plusvalía municipal: 1.200 €
- Ganancia patrimonial estimada en IRPF sobre el beneficio: 6.500 €
- Comisión de agencia (3%): 5.850 €
- Subtotal costes de venta: 13.550 €
Beneficio neto: 195.000 € − 160.300 € − 13.550 € = 21.150 €
Rentabilidad neta: 21.150 € / 160.300 € × 100 ≈ 13,2% en 6 meses
Frente a la rentabilidad bruta simple ((195.000 − 120.000) / 120.000 = 62,5%), la diferencia es enorme. Ese 62,5% no significa nada si no se descuentan los costes reales.
Flipping vs. alquiler: no se calculan igual
En el flipping, la rentabilidad es sobre una operación cerrada: se calcula una vez, al vender.
En el alquiler, se calcula por año, porque el ingreso es recurrente:
Rentabilidad neta anual (alquiler) = (Ingresos por renta anual − Gastos anuales) / Inversión total × 100Comparar directamente un 13% de rentabilidad en 6 meses de flipping con un 5% anual de alquiler no tiene sentido sin anualizar — pero tampoco es tan simple como multiplicar por dos, porque el flipping no es repetible de forma automática cada semestre: depende de encontrar la siguiente operación con las mismas condiciones.
Errores más comunes al calcular la rentabilidad
- Olvidar el ITP o el IVA+AJD de la compra en el cálculo inicial.
- No presupuestar imprevistos de obra, que en reformas de vivienda antigua casi siempre aparecen.
- Ignorar la plusvalía municipal o la tributación de la ganancia en la venta.
- Calcular sobre el precio de compra en lugar de sobre la inversión total (compra + reforma + tenencia).
- Asumir un precio de venta optimista sin comparar con operaciones similares ya cerradas en la zona.
En NEXEVO revisamos estos números antes de comprar, no después: documentación, viabilidad de la reforma y una estimación realista de costes e impuestos, para que la rentabilidad que se calcula al principio se parezca a la que se obtiene al final.
Si quieres ver este cálculo aplicado a una operación real de compra, reforma y venta en Valencia, Alicante o Castellón, puedes leer nuestra guía completa: Inversión inmobiliaria en la Comunidad Valenciana: cómo funciona el House Flipping→
Si buscas gestionar tu capital en un proyecto de inversión inmobiliaria de principio a fin, consulta Inversión inmobiliaria en España→.
Preguntas frecuentes
La rentabilidad bruta es el beneficio dividido entre la inversión, sin restar impuestos ni gastos de transacción. La rentabilidad neta resta todos los costes reales de la operación —compra, reforma, tenencia y venta— y es la que de verdad indica si el negocio es rentable.
En la compra: ITP o IVA+AJD, notaría, registro y gestoría. Durante la tenencia: IBI, comunidad, seguro y suministros si aplica. En la reforma: materiales, mano de obra y un margen para imprevistos. En la venta: plusvalía municipal, la ganancia patrimonial en el IRPF (o Impuesto de Sociedades si compras con empresa) y la comisión de la agencia si la usas.
Depende de la zona y del riesgo asumido, pero en flipping en España suele buscarse un margen neto de entre el 15% y el 20% sobre la inversión total, ya descontados todos los costes e impuestos. Por debajo de ese rango, el margen de seguridad frente a imprevistos de obra o plazos que se alargan es muy estrecho.
No. El flipping se mide por el margen sobre la inversión en una operación puntual con fecha de cierre. El alquiler se mide por rentabilidad anual —ingresos por renta menos gastos, dividido entre la inversión— porque el ingreso es recurrente en lugar de una venta única.
Depende del alcance de la reforma, pero como referencia: entre 4 y 8 semanas para cerrar la compra y revisar la documentación, entre 2 y 4 meses de obra si la reforma no es integral, y entre 1 y 3 meses para vender una vez terminada. En conjunto, una operación sin complicaciones suele moverse entre 4 y 8 meses de principio a fin — cualquier retraso en licencias o en la obra alarga ese plazo y reduce la rentabilidad anualizada.
No. Los porcentajes de impuestos varían según la comunidad autónoma y el ayuntamiento, y cambian con el tiempo. Este artículo explica el método de cálculo con cifras representativas; para tu caso concreto conviene confirmar los tipos vigentes con un asesor fiscal. —
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