Glosario inmobiliario y de construcción
Si vas a invertir, comprar suelo o construir en España, te vas a encontrar con estas palabras en cada documento. Aquí están explicadas sin jerga — qué significan y, sobre todo, por qué te importan.
A
Acta de replanteo
Documento que marca el inicio oficial de la obra, cuando se comprueba sobre el terreno que el proyecto es ejecutable tal y como está diseñado.
es la fecha desde la que empiezan a contar los plazos de ejecución.
Alineación
Línea que marca el ayuntamiento y que separa lo que es parcela privada de lo que es vía pública.
Altura reguladora máxima
La altura máxima que permite construir la normativa en esa parcela concreta.
Aparejador (arquitecto técnico)
El técnico que controla la ejecución material de la obra: materiales, mediciones, seguridad y calidad.
es quien firma que lo construido se corresponde con el proyecto.
Aprovechamiento urbanístico
Los metros cuadrados edificables que la normativa te reconoce en un suelo. Es, literalmente, el valor de lo que puedes construir.
Arras
Señal que se entrega para reservar un inmueble antes de la escritura. Según el tipo, si te echas atrás pierdes la señal, y si se echa atrás el vendedor te devuelve el doble.
es el primer dinero real que pones, y el contrato de arras ya te compromete.
C
Cargas
Deudas o limitaciones que afectan a un inmueble (hipotecas, embargos, servidumbres) y que **se transmiten con él**.
si compras sin comprobarlas, las heredas.
Catastro
Registro administrativo que describe físicamente los inmuebles (superficie, ubicación, uso) a efectos fiscales. No acredita propiedad — eso es el Registro.
Cédula de habitabilidad
Documento oficial que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada.
sin ella no puedes vender ni alquilar la vivienda, ni dar de alta los suministros.
Certificación de obra
Documento periódico que acredita la obra realmente ejecutada en un periodo, y que sirve de base para los pagos a la constructora.
Certificado energético
Etiqueta obligatoria que califica el consumo energético del inmueble, de la A a la G. Obligatorio para vender o alquilar.
Certificado final de obra
Documento firmado por la dirección facultativa que acredita que la obra está terminada conforme al proyecto.
sin él no se puede pedir la licencia de primera ocupación.
Cerramiento
La envolvente del edificio: fachadas, cubierta y carpinterías. Todo lo que separa el interior del exterior.
Cesiones obligatorias
Parte del suelo que el promotor debe entregar gratuitamente al ayuntamiento (viales, zonas verdes, equipamientos) al desarrollar un terreno.
Clasificación del suelo
Categoría legal de un terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable. Determina si se puede construir y en qué condiciones.
Coeficiente de edificabilidad
Cuántos metros cuadrados de techo puedes construir por cada metro cuadrado de suelo. Si es 1,2 y tienes 1.000 m² de parcela, puedes construir 1.200 m².
Comunicación previa
Trámite simplificado para obras menores: comunicas al ayuntamiento que vas a hacerlas y puedes empezar, sin esperar a que te concedan una licencia.
D
Declaración de obra nueva
Escritura que incorpora al Registro de la Propiedad una edificación que se ha construido sobre un terreno.
hasta que no se hace, registralmente el inmueble no existe: solo consta el suelo.
Declaración responsable
Documento en el que el promotor declara bajo su responsabilidad que cumple los requisitos para ejecutar una obra. Sustituye a la licencia en determinados supuestos.
Dirección facultativa
El equipo técnico que dirige la obra: arquitecto (dirección de obra) y aparejador (dirección de ejecución).
Due diligence
Revisión previa a una operación: situación legal, urbanística, técnica y económica de un activo antes de comprarlo.
es donde aparecen los problemas que arruinan una operación, cuando todavía estás a tiempo.
E
Edificabilidad
El total de metros cuadrados que se pueden construir en una parcela.
es lo que realmente determina el valor de un suelo, mucho más que su superficie.
Escritura pública
Documento firmado ante notario que formaliza la compraventa. Es el paso que convierte el acuerdo en propiedad.
Estudio de seguridad y salud
Documento obligatorio que planifica la prevención de riesgos durante la obra.
F
Final de obra
Momento en que la obra se declara terminada, acreditado por el certificado final de obra de la dirección facultativa.
Fondo edificable
La profundidad máxima que puede tener la edificación desde la fachada.
I
ITE (Inspección Técnica de Edificios)
Revisión periódica obligatoria del estado de conservación en edificios que superan cierta antigüedad.
si el edificio la tiene desfavorable, puede haber obras obligatorias pendientes que hereda el comprador.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Impuesto que se paga al comprar vivienda de segunda mano. Varía según la comunidad autónoma.
J
Junta de compensación
Agrupación de propietarios de un ámbito de suelo que se organizan para urbanizarlo repartiendo costes y aprovechamientos.
L
Libro del edificio
Recopilación de toda la documentación técnica, garantías e instrucciones de mantenimiento de un edificio terminado.
Licencia de obra mayor
Autorización municipal necesaria para obras de envergadura: nueva planta, cambios estructurales, ampliaciones o cambios de uso.
es el trámite más lento del proceso; los plazos municipales condicionan todo el calendario.
Licencia de obra menor
Autorización para obras de escasa entidad que no afectan a estructura, distribución ni fachada.
Licencia de primera ocupación
Autorización municipal que acredita que el edificio terminado se ajusta a la licencia concedida y puede ocuparse.
sin ella no se pueden contratar suministros ni escriturar la entrega a compradores.
Loan to value (LTV)
Porcentaje del valor del inmueble que se financia con deuda. Un LTV del 70% significa que el banco financia el 70% y tú pones el 30%.
M
Modificado de obra
Cambio sobre el proyecto original una vez iniciada la obra.
es la causa más habitual de desviaciones en coste y plazo.
N
NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Número identificativo obligatorio para que un extranjero pueda comprar un inmueble en España.
Nota simple
Documento del Registro de la Propiedad que resume quién es el titular de un inmueble, su descripción y qué cargas tiene.
es la primera comprobación de cualquier operación. Cuesta unos pocos euros y evita disgustos de seis cifras.
O
Ocupación de parcela
Porcentaje de la parcela que puede ocupar la edificación en planta.
P
PGOU (Plan General de Ordenación Urbana)
El documento que ordena todo el suelo de un municipio: qué es urbano, qué es urbanizable y qué se puede construir en cada sitio.
Plan parcial
Instrumento que desarrolla en detalle un sector de suelo urbanizable, definiendo calles, parcelas y edificabilidad.
Plusvalía municipal
Impuesto local sobre el incremento de valor del terreno urbano desde que se compró hasta que se vende.
Project management
Gestión integral de un proyecto de construcción: plazos, costes, calidad y coordinación de todos los agentes.
Promotor
Quien impulsa y financia una promoción inmobiliaria, y asume el riesgo. No es lo mismo que la constructora, que ejecuta la obra.
Proyecto básico
Documento técnico que define las características generales del edificio. Es el que se presenta para pedir la licencia.
Proyecto de ejecución
Desarrollo completo del proyecto básico, con todo el detalle constructivo necesario para poder construir.
Proyecto de reparcelación
Documento que redistribuye las fincas de un ámbito y reparte los aprovechamientos y cargas entre propietarios.
R
Referencia catastral
Código único de 20 caracteres que identifica cada inmueble en el Catastro.
Registro de la Propiedad
Registro público donde consta quién es el propietario de cada inmueble y qué cargas tiene. Es lo que acredita la propiedad.
Retranqueo
Distancia mínima obligatoria entre la edificación y los límites de la parcela o la vía pública.
reduce la superficie realmente construible, y mucha gente lo descubre cuando ya ha comprado.
ROI (retorno de la inversión)
Beneficio obtenido en relación con el capital invertido, expresado en porcentaje.
S
Servidumbre de paso
Derecho que tiene un tercero a atravesar una finca ajena, normalmente para acceder a la suya.
va unida al terreno, no al dueño: si compras, la servidumbre sigue ahí.
Suelo no urbanizable (rústico)
Terreno protegido o no apto para urbanizar. Solo se permiten usos muy limitados.
Suelo urbanizable
Terreno que todavía no es urbano, pero que el planeamiento prevé que llegue a serlo mediante un proceso de urbanización.
Suelo urbano consolidado
Terreno urbano que ya cuenta con todos los servicios e infraestructuras. Se puede construir directamente.
Suelo urbano no consolidado
Terreno urbano al que le faltan obras de urbanización o trámites de gestión antes de poder edificar.
la diferencia entre consolidado y no consolidado puede significar años de trámites y costes de urbanización a tu cargo.
Superficie construida
Superficie total incluyendo muros, tabiques y elementos estructurales.
Superficie construida con elementos comunes
La construida más la parte proporcional de zonas comunes del edificio. Es la que suele figurar en la escritura.
Superficie útil
La superficie realmente pisable dentro de la vivienda, sin contar muros ni tabiques.
la diferencia entre útil y construida puede rondar el 15-20%. Un anuncio de 100 m² puede ser una vivienda de 82 m² pisables.
T
TIR (Tasa Interna de Retorno)
Rentabilidad anualizada de una inversión, teniendo en cuenta cuándo entra y sale cada euro.
permite comparar operaciones de duración distinta, cosa que el ROI a secas no hace. —